Hallo zusammen! Im heutigen Blogbeitrag Residential REITs Pro und Contra wurde ich tatkräftig von Dr. Agnes Janssen unterstützt. Wir haben uns einige Fakten und Eigenheiten zu diesem Subsektor angeschaut und insbesondere versucht, die Frage zu klären, ob die Mietnachfrage bezogen auf Residential REITs steigen wird, entsprechende Aktien also attraktiv sind, und was man dabei beachten sollte. Viel Spaß beim Lesen!
Residential REITs Pro und Contra
An dieser Stelle möchte ich mich auch bei Tino von Finlog bedanken, der zum einen immer wieder mit mir über Aktien diskutiert. Zum anderen hat er den Kontakt zu Agnes hergestellt. Aber nun zum eigentlichen Thema!
Zunächst möchte ich auf Residential REITS ganz allgemein eingehen und kurz ein paar Fakten zu den diskutierten Werten geben sowie deren Fokussierung anreißen. Anschließend betrachten wir die aktuelle Situation, versuchen die Frage nach der Mietnachfrage zu klären und welchen Einfluss SFRs auf diese haben.
Bitte beachtet den Disclaimer und dass es sich bei diesem Blogpost nur um Ideen und Gedankengänge handelt.
Also gilt: keine Anlageberatung, do your own research, keine Haftung!
Beispiele für Residential REITs
Residential Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Unternehmen, die sich auf den Kauf und die Vermietung von Wohnimmobilien spezialisiert haben. Sie bieten Anlegern die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne dass diese selbst Eigentümer werden müssen. Ein wichtiger Faktor für die Performance von Residential REITs ist daher auch die Nachfrage nach Mietwohnungen. Die folgenden Unternehmen sind einige bekannte Vertreter inkl. Unternehmen auf meiner Watchlist.
AvalonBay Communities (AVB)
- Gründungsjahr: 1978
- Hauptsitz: Arlington, Virginia, USA
- Fokus auf Luxus-Apartment-Wohnungen
- Operiert in den USA
- Besitzt und verwaltet über 80.000 Wohneinheiten
Essex Property Trust (ESS)
- Gründungsjahr: 1971
- Hauptsitz: San Mateo, Kalifornien, USA
- Fokus auf Wohnimmobilien im gehobenen Segment
- Operiert in Kalifornien und der Westküste der USA
- Besitzt und verwaltet mehr als 60.000 Wohneinheiten
Camden Property Trust (CPT)
- Gründungsjahr: 1993
- Hauptsitz: Houston, Texas, USA
- Fokus auf hochwertigen Wohnimmobilien in städtischen Gebieten
- Operiert in den USA
- Besitzt und verwaltet mehr als 56.000 Wohneinheiten
Clipper Realty (CLPR)
- Gründungsjahr: 2015
- Hauptsitz: New York City, USA
- Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien in New York City
- Besitzt und verwaltet mehr als 2.800 Wohneinheiten und 1,7 Millionen Quadratfuß Gewerbefläche
BSR REIT (HOM.U)
- Gründungsjahr: 2018
- Hauptsitz: Little Rock, Arkansas, USA
- Fokus auf bezahlbare Wohnungen und Seniorenwohnungen
- Operiert in den USA und Kanada
- Besitzt und verwaltet mehr als 300 Wohneinheiten
Die aktuelle Situation
In den letzten Jahren hat sich ein klarer Trend in Bezug auf die Nachfrage nach Mietwohnungen in den USA abgezeichnet. Hohe Häuserpreise und eine große Millennial-Kohorte, die kurz davor steht, aus dem Elternhaus auszuziehen, aber aufgrund der hohen Preise den Hauskauf aufgeschoben hat, haben die Nachfrage nach Mietwohnungen erhöht. Besonders in den sogenannten sunbelt regions, wie Texas, Florida und Teilen von Kalifornien, hat sich eine starke Binnenmigration entwickelt, die zu überdurchschnittlichem Wachstum sowohl ökonomisch als auch bei den Mieten geführt hat. Diese Gegenden profitieren auch von günstigen steuerlichen Bedingungen, was sicherlich ein Treiber für diese Migration ist.
Ein Beispiel für diesen Trend ist der Multifamily Apartment Markt in den Sun Belt Regionen, den die REITs BSR REIT und Camden Property Trust (CPT) abdecken. Diese Gegenden sind “im Trend” und zeigen eine sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Auch AvalonBay Communities (AVB) expandiert ebenfalls in diese Gegenden, hat aber seinen Kern in anderen Regionen.
Andererseits decken REITs wie Essex Property Trust (ESS) oder Clipper Realty (CLPR) eher die “etablierten Residential Märkte” ab. Sie profitieren von einem hohen Mietsteigerungspotenzial durch hohes Einkommenswachstum bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Allerdings gibt es auch hier Unsicherheiten: Es gibt starke Out-Migration aus großen Städten wie New York, D.C., L.A. und Teilen von Kalifornien und es ist unklar, ob das Mietsteigerungspotenzial bei bereits hohen Mieten bestehen bleibt. CLPR argumentiert jedoch, dass Immobilien unter Marktwert gekauft und vermietet werden.
Die Aussichten für weiteres Mietwachstum hängen also stark von der Lage (Region und ihren ökonomischen und Bevölkerungscharakteristika), dem Wohnungstyp (Mehrfamilienwohnungen oder Einfamilienhäuser) und der Zielgruppe (Arbeiterklasse/Mittelklasse, High-Income) ab. Die oben erwähnten REITs fokussieren sich nicht nur auf die Sun Belt Regionen (BSR, CPT), sondern auch etablierte Wohnmärkte, wie beispielsweise New York City und Washington D.C. (ESS, CLPR).
Steigt die Mietnachfrage weiter?
Obwohl die Nachfrage nach Mietwohnungen in vielen Sun Belt Gegenden in der Vergangenheit gestiegen ist, gibt es erste Anzeichen dafür, dass sich diese Entwicklung in Zukunft abschwächen könnte. Einige Experten sind der Meinung, dass einige dieser Märkte möglicherweise überbewertet sind und dass sich die Migration in diese Gebiete abschwächen könnte. Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Prognosen bewahrheiten.
Auf der anderen Seite gibt es jedoch auch Anzeichen dafür, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in etablierten Wohnungsmärkten wie New York und Washington D.C. wieder zunehmen könnte, insbesondere nach der Pandemie. Dies könnte ein gutes Umfeld für REITs wie ESS und CLPR schaffen, die in diesen Märkten tätig sind.
Welchen Einfluss haben SFRs auf die Mietnachfrage?
Ein weiteres wichtiges Thema, das berücksichtigt werden sollte, sind die Auswirkungen von Single Family Rentals (SFRs) auf die Mietnachfrage. Single Family Rentals (SFRs) sind auf dem Vormarsch und stellen eine wachsende Konkurrenz für Mietwohnungen dar, insbesondere im suburbanen Raum. Ein entsprechender REIT-Vertreter wäre beispielsweise Invitation Homes. Wenn Menschen sich Häuser nicht leisten können oder kaufen wollen, mieten sie stattdessen ein Haus. In den vergangenen Jahren wurden viele SFRs gebaut, und sowohl institutionelle Investoren als auch private Hausbesitzer vermieten diese als Single-Family Rentals. Institutionelle Investoren haben bei SFRs allerdings noch einen relativ kleinen Anteil von rund 5%, dieser dürfte voraussichtlich weiter wachsen. Die große Mehrheit sind momentan Menschen mit 2-10 SFRs, die oft über Hypotheken finanziert werden. Laut Freddie Mac fehlen allerdings immer noch 3,8 Millionen Häuser, um den Bedarf auch nur annähernd zu decken, was darauf hindeutet, dass das “Überangebot” Szenario zumindest eine reduzierte Wahrscheinlichkeit aufweist.
Obwohl die Mieten, bei denen eine gewisse Saisonalität zu beobachten ist und die im Regelfall in den Sommermonaten erhöht werden, in den letzten beiden Quartalen im Bereich Multifamily und SFR stagnieren oder sogar fallen, gibt es gute Aussichten für Investoren in Nischenmärkten, insbesondere in Vororten und im mittleren Einkommensbereich.
Quo vadis?
Insgesamt ist es schwierig, eine präzise Prognose darüber zu treffen, ob die Mietnachfrage für die im Blogbeitrag genannten Residential REITs steigen wird oder nicht. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass sich die Nachfrage in einigen Märkten erhöhen könnte, während sie sich in anderen möglicherweise abschwächt.
Was nicht thematisiert wurde, sind die Maßnahmen der FED, welche man nicht vergessen sollte. Auch diese haben Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die REITs insbesondere. Die Unsicherheit darüber, wie weit die Zinsen steigen und wann die Zinsanhebungen enden werden, beeinflusst die Kapitalbeschaffung und Projektentwicklung der REITs. Ein immer noch sehr wahrscheinliches Szenario, ist ein “über das Ziel hinausschießen” bei den Zinsanhebungen, was zu einer harten Landung führen könnte. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, werden die Zinsen vermutlich nicht so schnell reduziert werden wie in den letzten Jahren.
Was ist meine Strategie?
REITs stellen mit rund 14% einen signifikanten Teil meines Aktiendepots dar. 2022 haben diese deutlich schlechter performt, als Benchmarks wie der S&P 500. Grund dafür waren v.a. die Zinserhöhungen und die Sorge vieler Anleger, wie im Blogbeitrag bereits erwähnt, dass sich das negativ auf die Refinanzierungskosten und die Kapitalbeschaffung allgemein auswirkt. Das mag auf einige REITs zutreffen, aber auch Unternehmen mit soliden Bilanzen und Fälligkeiten wurden mit nach unten gerissen. Und genau hier sehe ich trotz aller im Artikel genannten Risiken Chancen.
Residential REITs sind bisher eher untergewichtet innerhalb meiner REITs. Bis vor kurzem hatte ich nur eine kleine Position von Essex Property Trust im Depot. Im Januar habe ich dann eine erste Tranche von AvalonBay Communities hinzugekauft. Selbst wenn sich das Mietwachstum abflachen sollten, ist es in den angesprochenen Sun Belt Staaten noch ganz ordentlich und mit AVB habe ich hier einen ersten Fuß in der Tür.
Ich beobachte die weiteren REITs aus dem Artikel aktuell genauer und tendiere dazu einen weiteren REIT, der sich ausschließlich auf entsprechende Regionen fokussiert, ins Depot aufzunehmen. Eine Entscheidung habe ich aber noch nicht gefällt.
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